En el BOE del día 25 de mayo, se ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), y con efectos desde el pasado 26 de mayo de 2023.
A continuación, os resumimos las principales claves.
1. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
– Durante el 2023: El arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento no podrá exceder un máximo del 2%.
– Durante el 2024: En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta, el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores. En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser más del 3%.
2. Declaración de zona tensionada de alquiler.
Se podrán declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:
Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamientos de viviendas, al establecer que una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor. Si se firman nuevos contratos:
Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior y no se podrá repercutir al arrendatario nuevas cuotas o gastos.
Si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. 3. El propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato La nueva Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador/propietario del inmueble (se modifica el artículo 20.1 de la LAU).
4. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas.
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:
Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga en la intermediación de la operación.
Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
Características esenciales de la vivienda y del edificio.
Información jurídica del inmueble.
En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda.
5. Desahucios y ejecuciones hipotecarias.
– Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo.
– Se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica.
– Se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.